Франшизы складов и кладовок

Что такое франшиза склада индивидуального хранения

Франшиза склада индивидуального хранения - это готовая модель мини-склада, где люди и небольшие компании арендуют запираемые ячейки для вещей и товаров. Сеть даёт бренд, проект расстановки ячеек под ваше помещение, приложение для онлайн-аренды и бесконтактного доступа, маркетинг и ценообразование. Партнёр находит или покупает помещение, делает ремонт и ставит металлоконструкции.

В разговорной речи такие склады называют кладовками, в отрасли - self-storage. Отдельно стоит формат для бизнеса: селлеры маркетплейсов и интернет-магазины снимают боксы побольше под товарный запас. Большие логистические склады классов А и В, которые строят под маркетплейсы и сети, - другой рынок: там сделки идут на тысячи квадратных метров, и франшиз в нём нет.

Почему растёт спрос на кладовки

Главная причина - квартиры становятся меньше. В начале 2026 года средняя площадь квартиры, проданной на первичном рынке, составила около 44,5 м², на 3,4% меньше, чем в 2025 году. С 2020 по 2025 год доля квартир до 40 м² в бизнес-классе выросла с 17 до 42%. Люди экономят на метрах ради ипотеки и локации, а велосипеды, шины, зимние вещи и коробки после переезда никуда не деваются.

Вторая причина - покупать стали больше. В 2024 году на маркетплейсах оформили 6,8 млрд заказов, на 45% больше, чем годом ранее. Часть покупок годами лежит на антресолях, а малый бизнес на маркетплейсах ищет, где хранить товар без аренды большого склада: минимальный лот на складе класса А ему не по карману.

Цифра. Совладелец одной из московских кладовок посчитал, что квартира с балконом дороже такой же квартиры без балкона на 200-800 тыс. ₽. Ячейка того же объёма в кладовке стоит 4-5 тыс. ₽ в месяц. Многим проще снимать кладовку, чем переплачивать за 2 м² на балконе.

Рынок только формируется. По оценке автора разбора в Т-Бизнес секретах, в России пока нет даже миллиона квадратных метров складов индивидуального хранения, а к концу 2024 года число таких складов в городах-миллионниках выросло на 17%. Застройщики тоже отвечают на спрос: к январю 2026 года предложение кладовых в новых ЖК выросло на 40,5%, но такая кладовая в Москве стоит в среднем 1,5 млн ₽, и позволить её может не каждый.

Сколько стоит ячейка и из чего складывается выручка

Цена зависит от объёма ячейки и срока аренды. На примере московской кладовки на 124 ячейки: самая маленькая ячейка около 0,5 м³ стоит 1200-1400 ₽ в месяц, ячейка 5,79 м³ (около 2 м² по полу) - 6616 ₽ в месяц. При аренде на 3 месяца месячная цена снижается до 6285 ₽, на полгода - до 6120 ₽, на год - до 5623 ₽. Чаще всего ячейки снимают на 4-6 месяцев, самый популярный размер - 2-3 м³.

Отсюда главное правило ниши: зарабатывают не квадратные, а кубические метры. Помещение с потолком 3,5 м и помещение с потолком 2,5 м одной площади - это разные бизнесы, потому что в первом ячейки ставят в два яруса и получают больше мест на тех же метрах аренды. Колонны, трубы и длинные узкие коридоры создают мёртвые зоны, которые нельзя сдать, поэтому иногда помещение меньшей площади, но правильной формы, выгоднее большого и неудобного.

Где открывать кладовку: двор важнее метро

Кладовка - гиперлокальный сервис. Сооснователь одной из сетей, которая открыла больше 160 объектов в девяти регионах, говорит, что большинство клиентов выбирают склад в 10-15 минутах пешком от дома. Никто не поедет через три района за велосипедом, поэтому лучшая локация - не перекрёсток с трафиком, а двор внутри спального района.

При выборе помещения смотрят на плотность жилья в радиусе километра: сколько квартир, есть ли новые ЖК с маленькими квартирами, сколько этажей в домах и когда они построены. В старом фонде без кладовых спрос тоже высокий: одна из московских кладовок открылась в районе домов старой постройки у метро Тульская и заполнила 112-115 ячеек из 124.

Ошибка новичка. Искать помещение как для кофейни - с витриной у метро и дорогой арендой. Кладовке нужен удобный подъезд на машине и заход с коробками, а не пешеходный поток. Объект в непроходном дворе при правильном маркетинге заполняется так же, как на видном месте.

Подвал или первый этаж: что выбрать

Несколько лет назад большинство кладовок открывали в подвалах и цоколях: аренда дешевле, площадей много. Сейчас рынок смещается на первые этажи. Спускаться в подвал поздно вечером или зимой многим неприятно, а влажность, вентиляция и сложная навигация снижают цену ячейки.

Подвал может работать в районе с высоким спросом. Одна из московских кладовок открылась именно в подвале, но владельцу пришлось заменить все трубы и сделать дренажную систему на случай затопления.

Мифы о бизнесе на кладовках

Миф: кладовка - полностью пассивный доход.
Правда: пассивной её делает автоматизация, а не сама идея. Кто-то всё равно должен приходить убирать и заряжать электронные замки, отвечать клиентам и следить за ценами. В одной из московских кладовок сотрудник приходит два раза в месяц, остальное делает приложение сети.

Миф: главное - найти хорошее место, дальше заполнится само.
Правда: кладовку ищут, когда случается переезд, ремонт или на балконе кончается место. Если в этот момент вас нет в поиске и на картах, клиент уйдёт к конкуренту. Без маркетинга даже хорошая локация выходит на плановую загрузку заметно дольше.

Миф: можно вести учёт в таблице и выдавать ключи лично.
Правда: на 30-50 ячейках ручное управление превращается в работу на полставки. Клиент хочет снять ячейку в телефоне в 11 вечера и зайти без звонка менеджеру, это уже стандарт рынка.

Миф: дорогой ремонт поднимет цену.
Правда: клиенту важны близость к дому, чистота, сухость и удобный доступ. Деньги на дизайнерский интерьер почти не возвращаются заполняемостью.

Сколько стоит открыть кладовку по франшизе и когда она окупится

В одной из сетей минимальные вложения в небольшую кладовку в арендованном помещении - 1,5-2 млн ₽, минимальная площадь у партнёров - около 65-70 м² по полу. Основные расходы - ремонт, металлоконструкции для ячеек, электронные замки, пожарная сигнализация и видеонаблюдение. Для масштаба: в московской кладовке на 124 ячейки пожарные датчики обошлись примерно в 150 тыс. ₽, 22 камеры - около 200 тыс. ₽.

Многие владельцы покупают помещение, а не арендуют: если арендодатель попросит съехать, перенести сотню ячеек на новое место очень дорого. В одном открытом кейсе покупка помещения обошлась в 11,2 млн ₽, ремонт - в 3,3 млн ₽, а весь запуск с маркетингом и замками - около 18 млн ₽. Кладовка заполнялась около 3 месяцев и в сентябре дала 333 тыс. ₽ выручки и 230 тыс. ₽ чистой прибыли. Это около 15% годовых на вложенные деньги, и часть денег остаётся в собственном помещении.

Важно. Роялти в нише часто считают от выручки. В одном из разобранных кейсов сеть берёт 15% выручки за приложение, автоматизацию и маркетинг, плюс разовый платёж 2 тыс. ₽ за каждый квадратный метр. Заложите это в расчёт сразу: это самая большая ежемесячная статья расходов владельца.

Не у всех старт проходит гладко. Та же сеть рассказывает о партнёре, у которого через 2,5 месяца выручка составила 40 тыс. ₽ и не покрывала аренду: первые месяцы уходят на проверку того, какой маркетинг работает в конкретном районе. Условия конкретных франшиз - в таблице ниже.

Как выбрать франшизу склада индивидуального хранения

Посмотрите на приложение. Попросите показать, как клиент снимает ячейку, платит и открывает замок. Узнайте, видит ли владелец загрузку, популярные размеры и выручку в реальном времени и может ли менять цены под спрос.

Уточните, как сеть подбирает помещение. Хороший франчайзер оценивает плотность жилья вокруг, высоту потолков и геометрию помещения и делает проект расстановки ячеек до того, как вы подпишете аренду. Спросите, сколько объектов сеть отбраковала перед запуском последних точек.

Узнайте, как считается роялти. Процент от выручки, фиксированный платёж или разовая плата за метр дают очень разную экономику. Сравните, сколько вы будете отдавать сети в месяц при полной загрузке.

Спросите, можно ли заказывать конструкции у своего подрядчика. Некоторые сети делают проект и не ограничивают партнёра в выборе производителя металлоконструкций, это помогает сэкономить на старте.

Поговорите с действующими партнёрами. Узнайте у 2-3 владельцев, за сколько месяцев они заполнили склад, сколько тратят на рекламу и совпала ли реальная выручка с финмоделью сети.

5 вопросов франчайзеру перед покупкой франшизы кладовки

Сколько ваших объектов в подвалах и сколько на первых этажах, и какая у них загрузка? Так вы поймёте, насколько сильно формат помещения влияет на выручку именно в этой сети.

За сколько месяцев ваши точки выходят на 80% загрузки? Собственные объекты сетей иногда заполняются за 3-4 месяца, но у партнёров в новых районах бывает дольше.

Что будет с приложением и клиентами, если я уйду из сети? Уточните, останется ли у вас клиентская база и как будут работать замки.

Сколько стоит замена электронного замка и как часто их нужно заряжать? Замков столько же, сколько ячеек, и это ощутимая статья расходов.

Есть ли у вас партнёры, которые не вышли в плюс? Сеть, которая честно рассказывает о слабых кейсах, обычно лучше помогает их исправить.

Какие документы нужны для склада индивидуального хранения

Лицензия на кладовки не нужна. Бизнес регистрируют как ИП или ООО, подходящие коды ОКВЭД - 52.10 Деятельность по складированию и хранению и 68.20 Аренда и управление собственным или арендованным нежилым недвижимым имуществом.

Важно заранее выбрать форму договора с клиентом. По договору хранения по главе 47 ГК РФ склад отвечает за сохранность вещей. По договору аренды ячейки клиент сам кладёт и забирает вещи, а владелец отвечает за доступ и состояние помещения. Большинство сетей работает по договору-оферте в приложении. В нём же указывают, что хранить нельзя: продукты, оружие, легковоспламеняющиеся вещества и всё, что запрещают правила пожарной безопасности.

Склад должен соответствовать Правилам противопожарного режима (постановление Правительства № 1479): нужны пожарная сигнализация, огнетушители и эвакуационные пути. Если вы арендуете помещение на год и дольше, договор аренды нужно зарегистрировать в Росреестре (ст. 651 ГК РФ). Сети часто требуют договор аренды на 10 лет, чтобы вложения в ячейки успели окупиться.

Кладовка или сдача помещения в аренду

Владелец нежилого помещения может просто сдать его одному арендатору. Это проще, но доход ограничен ставкой за квадратный метр. Кладовка делит помещение на десятки ячеек и продаёт объём, поэтому с того же помещения можно получить больше. Владелец московской кладовки пришёл в нишу из сдачи квартир именно поэтому: здесь он продаёт воздух.

Цена такого решения - вложения в ремонт и конструкции, работа с десятками клиентов вместо одного и зависимость от маркетинга. Если помещение уже в собственности и стоит в плотном жилом районе, кладовка обычно выгоднее обычной аренды.

Франшиза или кладовка с нуля

Открыть кладовку самому можно: металлоконструкции и замки продают отдельно. Но без своего приложения придётся собирать онлайн-аренду, оплату и доступ из разных сервисов или работать вручную, а ошибки с ценообразованием и маркетингом в первые месяцы стоят дорого.

Франшиза даёт готовую IT-платформу, проект помещения, понятные цены по размерам ячеек и маркетинг с первого дня. Взамен вы отдаёте сети процент с выручки на всё время работы. Если у вас несколько объектов и своя команда, со временем может оказаться выгоднее собственная система.

Кому подходит франшиза склада

Эта франшиза подходит владельцам нежилых помещений в жилых районах, которые хотят зарабатывать больше, чем при обычной сдаче в аренду. Хорошо подходит инвесторам, которые ищут доход, похожий на арендный, но с доходностью выше вклада, и готовы вложиться в помещение. Отлично работает в районах с новыми ЖК, где квартиры маленькие, а кладовых мало.

Не подойдёт тем, кто хочет быстрой отдачи: кладовка окупается как недвижимость, за годы, а не месяцы. Стоит подумать дважды, если помещение можно снять только на короткий срок, если это сырой подвал без возможности нормального ремонта или если рядом уже работает крупный склад хранения.